5月6日，《茂岭山周边片区旧城改造项目房屋征收冻结通告》发布，范围西至二环东路、南至和平东路及姚家路，包含泛CBD片区。看到CBD内现在的繁华盛景，我们不禁寄希望于茂岭山西片区也能延续茂岭山东片区的蜕变历程，成为繁华的摩登都市。
项目从2016年12月挖下第一铲土，到2019年1月冲出地平线，仅用25个月时间就完成了地下26.3米的施工，创造了超高层建筑施工的记录。目前核心筒高度已达260米左右，高度已然过半。
CBD作为济南高密度的商业聚集地
设有众多大型购物中心和商业街
许多项目和品牌都是首次进驻济南
根据规划公示来看，拆迁范围紧邻CBD核心区，范围内包括山东政法学院等多所高校、旧宿舍楼、物流仓库及道路沿街商铺。
▲红线内为征收冻结范围
目前，征收范围内仅鲍德现代逸城三期有少量新房在售，为改善型房源，户型较大面积区间137㎡-164㎡，均价2.1-2.3万元/㎡，套均总价约为300万元。周边二手房价格与新房价格区间重合，但套均面积较小，总价在150万元左右。
租金方面，受房屋面积及新旧程度影响有较大差距，老小区租金约1900-2300元/月，新小区约2300-3500元/月。商铺没有新房在售，二手商铺租金3-4元/㎡/月。
按照目前价格情况来看，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》“房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额”，预计该片区的熟化工作将是一笔不小的开支。
▲上图为现行控规拼接而成，最新控规待官方公布
由于最新的片区控规并未公布，我们将17年公布的茂岭山东片区控规和16年公布的茂岭山西片区控规拼接后得到了片区的现行控规图。发现目前泛CBD片区以居住用地（黄色）为主，不像CBD拥有大量的商业用地（红色），承担着CBD综合居住区的职能。
根据相关负责人透露，“泛CBD区域主要发展方向不是房地产，而是留更多的空间发展第三产业现代服务业，区域内的住宅将主要为满足回迁需要。”也就是说，拆迁后的茂岭山西片区将吸引一定的服务业入住，并通过CBD的辐射带动作用与CBD内的金融产业形成互动发展。届时，茂陵山东西片区将连成一片，成为功能更齐全、产业更多样的片区，真正变为济南市的城市名片。
那么，经过了5年的快速发展，
目前CBD片区现状如何了呢?
茂陵山西片区的发展路径是否也将与之相似？
本文将全面梳理片区“规划定位、土拍情况、现有产品、重点项目建设进度”等
复盘CBD的整个发展历程，
希望能从中探寻茂岭山西片区的发展趋势。
一份史上最全时间轴线请你查收
一、时间轴梳理
二、片区详情
（一）片区概览
济南中央商务区，又称济南CBD，位于经十路城市发展主轴上，处于济南市东部新城核心区域。2019年1月CBD核心区升级扩容，由原3.2平方公里扩容至7平方公里，将泛CBD片区全部纳入核心区范围。
片区定位：集金融中心、总部聚集中心、区域创新中心为一体的城市新中心。
建筑面积：3.2平方公里规划建筑面积1000万㎡，其中地下200万㎡。商业产品占比10%-12%左右，约100万㎡以上。
规划理念：整体街区采用TOD模式，围绕公共交通站点进行高强度开发，以“小地块、小街道、小退界、小转角和小绿地”的理念构建多层次、人性化的城市开放空间。
开发格局：“一轴、一心、三区”“一轴”为贯穿片区南北的中央轴线，是整个CBD景观、功能与活动主轴；“ 一心”即中央绿心，位于CBD中央区域的大型绿色开放空间、休闲娱乐购物中心；“三区”包括功能混合的中央活力区、轴线北端的总部科技商务区、经十路两侧的金融商务区。
建筑风格：整体建筑风格“高大帅”，片区高层聚集、建筑体量大、风格现代。整体高低起伏，错落有致，五大地标建筑均体现济南特色内涵。
（二）交通设计
（三）功能分区
两轴、两带、六区：从2017年公布的控规图上可以明显看出片区小街区的规划设计理念。整个片区以商业性质用地和居住性质用地为主，通过横向和纵向两个景观轴划分成了6个不同的功能分区。大部分的商业性质用地集中于景观带两侧和经十路沿线，形成了中央商业带和经十路沿线商业带。
（四）公建配套
作为济南的城市新名片，济南CBD片区的业态以金融商务为主导，并从人群需求出发，在办公、居住、商业、酒店、文化体育、公共服务六大功能板块下形成多层次配比。
商业配套：华润万象城、绿地大馆、万科大都会中心、龙湖奥体天街等；
文化：二钢厂CBD文服中心、华润大剧院、华润家庭娱乐中心、美术馆、图书馆、省博物馆；
教育：规划有6块教育用地，已公示的有二钢片区九年一贯制学校、丁家安置区南侧配套中小学；
景观：绸带公园、茂岭山、大辛河等；
地下王国：CBD地下空间共有四大系统，从上往下依次是地下公共空间、综合管廊、地下环路停车场和两层的轨道交通。四大系统有的在同一层中交错分布，有的在不同层面呈立体分布，共同打造出了一体化、立体化、多元化的地下王国。
▲地下环路出入口与地下空间设计图
三、土拍情况
CBD片区土地以打包出售为主，且拿地门槛较高，最低要求为世界500强企业。据悉，济南市政府设置高门槛的原因主要是期望通过引进全球顶级企业，高起点运营，以尽快实现“打造’四个中心’建设现代泉城和成为环渤海经济圈及黄河中下游地区最具标志性和辐射力的城市地标”的目标。
（一）每年土拍体量
据不完全统计，CBD片区在2016-2018年间大规模供地。其中，2017年为供地高峰，供应土地约1450亩，大批房企纷纷涌入CBD开发建设，5座超高层全部名花有主，CBD片区进入快速建设的阶段，各大工地不分昼夜施工建设，片区形象日新月异。
2019年底，中信泰富再次竞得CBD片区三宗土地，原3.2平方公里核心区内的住宅性质用地全部售罄。
从土地性质来看，商业商务用地是绝对的供应主力，其次是住宅用地。就片区规划图来看，商务板块占比40%-45%，高端住宅和公寓占比30%-35%，商业配套占比10%-12%，另外还有一定的酒店、文化、体育公共服务等。这种多功能的组合用地保证了片区坐拥全面的配套，为生活和工作于此的人们提供了极大地便利。
从下表中可以看出，住宅（包含商住混）性质用地年成交楼面均价区间为6000-10500元/㎡，纯商办性质用地年成交均价区间为2600-4800元/㎡，二者基本呈现逐年增长的趋势，并全部于2019年达到最高均价。
受疫情导致的市场大环境及地块位置较为边缘的影响，今年5月成交的三宗住宅地块价格出现小幅度下滑，落至8600元/㎡。
（二） 拿地集团排行榜
由于CBD的土地多为大规模组团出售，且设置了较高的拿地门槛，所以片区内大部分土地几乎全部被以下7家大型开发商“包圆”。
拿地最多企业也是最早入驻CBD片区的绿地集团，于2016年7月一次性拿下了东北角的19宗地块，占据了CBD约1/5的江山，构筑了一个功能全面、形象摩登的现代都市。
平安集团竞得的11宗地块只保留了360米超高层建筑地块，其它10宗地块分别由万科、仁恒、龙湖和招商共同开发。其中，仁恒置地为首次进驻济南，这家有着新加坡血统的开发商专注于高端精装产品，目前已在国内10多个城市落脚，打造了高品质的“国际范”社区。
今年4月，仁恒又联合济高控股在高新区核心区域崇华路附近竞得三宗土地，根据规划，两个住宅地块上将规划国际性新型微生态城市社区，商业地块上将打造超高层商业建筑作为区域地标。
（三） 地王排行
1. 住宅用地
三宗高价的住宅用地楼面地价纷纷破万元，2017年鲍德竞得的两宗地块为近年来CBD最贵的住宅用地，这两宗地面积较小，为山钢现代逸城项目三期用地。
绸带公园东侧B-2地块有”CBD核心区最后一块住宅用地”之称，于2019年底由融创和中信泰富两家房企竞价28轮，最终溢价9%被中信+历下控股联合斩获，该组地块也是CBD唯一一组设置高门槛后还能溢价成交的地块，今年年初项目已开工建设。
2017-G007地块已由平安交给万科开发建设，为万科大都会项目一期用地，目前该地块上四栋住宅已于6月底集中交付业主。
2. 商业用地
三宗高价商业地块均为不设限地块，分别为历下控股和济南城投竞得。其中：
4-36地块三家企业竞争，经31轮报价最终由历下控股溢价103%竞得，为金石中心项目用地，目前位于西侧的主楼已经封顶，正在做顶部斜坡造型，并进行外装；
4-14地块由城投溢价59%竞得，为城投大厦项目用地，商务办公主楼147米共34层约7万㎡、裙房商业共4层约1.5万㎡、商务公寓共7层约1万㎡，目前项目沿街商业部分已封顶；
C-1地块为中央商务区安置项目城投伴山居的配套商业地块，目前该项目的住宅已有部分交付，首批居民已入住。
3. 商住混合用地
三宗高价的商住混合用地全部为超高层建筑的配套地块。
四、重点项目
（一）地标建筑——山泉湖河城
在产业金融集聚的CBD片区内，寓意为“山、泉、湖、河、城”的5座超高层代表了山东新高度。
1. 绿地山东国际金融中心（IFC）——山
项目由绿地集团开发，地上地下总建筑面积超40万平方米。主塔楼428米，副塔楼116米，中间由裙房相连。
主塔楼88层，不仅是CBD第一高楼，也目前的山东第一高楼，集总部办公、公寓和高端酒店（丽思卡尔顿）于一体；副塔楼22层，主要用于银行办公；裙房地上6层主要为商业用房，地下四层用于商业、停车及其它。
项目从2016年12月挖下第一铲土，到2019年1月冲出地平线，仅用25个月时间就完成了地下26.3米的施工，创造了超高层建筑施工的记录。目前核心筒高度已达260米左右，高度已然过半。
▲图片源自：济南高楼迷老K
2. 济南平安金融中心——河
由平安集团开发，是“五指山”中的第二高。项目总建筑面积39.1万平方米，主楼高360米，200米副楼由万科建设，中间部分有裙房相连。360米超高层地上63层，200米超高层地上43层，均主要用作总部办公楼；裙房地上4层，主要用于商业。
目前核心筒高度已超过百米。
▲图片源自：济南高楼迷老K
3. 中信泰富济南尊——城
由中信泰富开发，是“五指山”中的第三高。其主塔楼高330米，地上约65层，副塔楼高120米，地上约25层，主副塔楼主要功能均为商务办公。
项目2019年12月底公布建设规划批后公示，目前正处于基坑施工的状态，计划于2022年5月竣工。
▲图片源自：济南国际金融城
4. 复星国际金融中心——湖
由复星集团开发，是“五指山”中的第四高。其260米主塔楼地上53层，主要功能为商务办公。目前项目正在进行基坑施工，楼体凸出地面尚需时日。
▲图片源自：济南高楼迷老K
5. 华润万象天地——泉
由华润集团开发，是“五指山”中的第五高，项目总建筑面积20.3万㎡。主塔楼地上54层，总高度243米，主要用于总部办公；副塔楼地上24层，总高度115米，主要功能为商务办公。
目前建筑核心筒已经达到100多米，与平安超高层的高度比较接近。
▲图片源自：济南高楼迷老K
（二）文化服务项目
1. CBD文服中心
位于CBD核心区内的1970年建设的二钢厂轧钢车间经过修整改造，已于2018年8月华丽蜕变为CBD文化服务中心，是CBD片区唯一保留的老建筑，也是CBD的首个竣工交付项目。项目东西跨度21米，南北长度246米，总建筑面积8492㎡，地上部分7235㎡。
项目利用了厂房结构及设备等元素，将原有建筑风格及厂区风貌最大程度地保留下来，又融入了现代的设计风格和时尚元素，使穿行在内的人们既可以感受到历史的沧桑又能感受到现代的时尚，在双重的视觉冲击下回到那个充满回忆的年代。
目前，项目承担着展示、指挥、服务和商展四大功能，将逐渐转变为展示展览、商务服务的场所。
▲图片源自网络
2. 华润大剧院
▲项目效果图
7月17日，作为济南中央商务区（CBD）重要的文化配套项目，济南华置万象天地C-2地块项目进行了建设工程规划许可批前公示。项目地块位于华润CBD超高北侧，占地面积约1.06万㎡，建筑面积约3.28万㎡，地上建面2.26万㎡。
据公布的规划图来看，该项目地上共五层，规划了大剧场入口、小剧场入口、演职人员出入口等，将引入两个分别为1300座和500座的剧场。
另外，济南中央商务区的文化中心、美术馆和图书馆同样由华润负责建设。
3. 在运营商业项目代表——华润万象城
位于经十路与姚家东路交汇处的万象城是济南目前正在运营中的体量最大的综合体商业项目，该项目自2014年拿地建设直至2019年9月盛大开业，历经了五年多的时间，用丰富的业态和新潮的设计献礼济南市民。
开业当天吸引了30万人前来，一度登上了微博热搜，成功刷新了济南的城市商业纪录。
关于该项目的详细情况我们曾在其开业的第10天发布过一篇涵盖项目业态/设计亮点/动线规划等内容的长篇文章，链接附上，请自行查阅。
商业地产第一视角丨济南万象城深度解析
五、在售项目
作为全市开发的热门区域，片区内在售产品多种多样，主要以下图7个项目为例，梳理了片区内各类产品的条件、价格及落位情况。
（一）住宅
CBD是济南高品质豪宅聚集地，片区内住宅产品以大面积改善型为主，面积区间90-288㎡，主力户型150㎡左右，价格2.2-3.3万元/㎡，均价在2.5万元以上。
片区凭借优质配套和较高的发展潜力，吸引了大量慕名而来的业主，目前已有部分产品交房入住。
（二）公寓
几乎每个楼盘都规划有公寓产品，目前仁恒、复星和华润的公寓产品在售，面积区间30-88㎡，多以精装为主，价格区间1.5-1.85万元/㎡之间，均价为1.6万元/㎡左右。
复星和华润有loft户型，复星为精装loft产品，均价较高为1.8万元/㎡；华润为毛坯loft，均价1.2万元/㎡。
综合片区的销售去化情况来看，小面积的公寓产品去化较快。
（三）商铺与办公
除了公寓和住宅产品之外，片区内还有大量的商铺和写字楼产品。底商面积区间30-200㎡，受位置和条件影响，价格2-7万元/㎡不等。
万科、绿地和华润有写字楼产品在售，面积较大且设有一定的准入条件，均价约为1.5-2万元/㎡。
▲项目落位图（高清大图来自：山泉湖河城www.chinacityplan.com）
CBD作为济南高密度的商业聚集地
设有众多大型购物中心和商业街
许多项目和品牌都是首次进驻济南
